サワダ(建)不動産
tel 072-851-1301
不動産の査定
INDEX
不動産用語
不動産の税金
不動産測量と登記
不動産の査定
不動産の仲介手数料
不動産売買費用
不動産の媒介契約
不動産賃貸諸費用
不動産.の査定

不動産ってどうやって流通しているのでしょうか?
通常、家を売りたいって思ったら自分で買主さんを探す方はまずいないですよね?
不動産屋さんに今の家いくらくらいで売れるのかな〜?って相談に行くと思います。
そして、不動産屋さんは物件の査定をするわけです。
査定と言うのはその物件がいくらくらいで売れるのか値付けをすることです。
そして、その査定額を提示するわけですが、宅建業法で査定額を提示する際は、
その根拠を示さなければならないと定められています。
その根拠となるものには

  • 路線価格・・・相続税・贈与税を算出する基準の価格。
  • 地価公示価格・・・一般土地取引の指標、および公共事業用地取得のための基準の価格。
  • 近隣事例の比較・・・実際に売買されている額。

等があります。
大まかですが、公示価格×80%が路線価格になっているようです。
これらを根拠に値付けを行っていくわけですが、我々が最も重要視しているのは、近隣事例の比較です。
なぜかと言うと不動産は需要と供給のバランスが一番売買価格に影響しているようです。
欲しい方がたくさんいてなかなか物件が出ないエリアは価格が上昇し、その逆は価格が下落します。
お近くにありませんか?そういうエリア。路線価格も地価公示価格も無視しているようなエリアです。
で、この査定が間違っている、すなわち極端に価格が高いと当然売れません
逆は”行列のできる不動産屋さん”になってしまいます。
まぁ逆はまずありえませんけどね。余程売り急いでいる方か余程裕福な方くらいですね。

査定は非常に重要です。
くれぐれもご自宅の売却の際は査定額をお間違えのないように!
きちんと業者さんに根拠を示していただいて納得された上で次に説明する媒介契約を結びましょう!



家屋の査定

木造建物評点表によりグレードを出した後、下記の計算式で査定評価します。
標準建築費(1)品等格差率(2)規模修正率(3)現価率(4)建物延床面積 流通性比率(5)
()×()×()×()×()×()=()円/u

●標準建築費については不動産流通近代化センター発行のソフトで各県ごとの建築費を調べて数値を算出します。


●品
等格差率は木造建物評点表で出た数値(100点は1.00)



●規模修正率は建物延床面積が、75lu未満は1.05。75〜135uは1.00。135u以上は0.95。

●現価率は現価率表で品等格差率と築後経過年数に対する現価率を求めます。



●流通性比率は査定する戸建住宅が売りやすい物件なのか売りにくい物件なのかという市場流通性の度合いを判断して価格を調整することです。下記の基準を総合的に判断して+-5%の範囲内で(流通性比率0.95〜1.05)で調整する。

1.査定する戸建住宅が所在する地域における中古流通市場の需給関係
2.購入者層の購入価格帯
3.単価と総額の関係


木造建物評点表

項目

ランク

A級仕様(高級住宅)

B級仕様(標準住宅)

C級仕様(実用住宅)

項目ごとの評点

 

屋    根

 

15点

12点

10点

    

日本瓦(上質)

高級S型洋瓦

天然スレート葺

銅板葺

日本瓦(地瓦)並

ゆう薬瓦(瀬戸瓦)

和型プレス色瓦

洋S型プレス色瓦

カラーベスト

セメント瓦

厚型スレート(平型)

鉄板瓦棒葺

 

 

外    壁

15点

12点

10点

    

桧堅羽目

タイル張り(3分の1以上)

リシン掻き落し

吹付タイル

スタッコ仕上げ

金属系サイディング(横張)

セメント系不燃サイディング

色モルタルリシン吹付

金属系サイディング(縦張)

カラー鉄板(木目プリント)

石綿ボード張り

 

   柱

26点

20点

16点

    

桧12cm角上小節

 

 

桧10.5cm角

杉10.5cm角上小節

集成材(無節)

大壁造り(柱が見えない壁)

ヒバ

米栂

 

56点

42点

33点

 

 

 

内装

天 井

銘木杉板張り

布厚クロス張り

           G

杉合板(杢目・柾目)

ビニールクロス(上)

布コロス張り(普及品)  E

プリント合板(並)

ビニールクロス(並)

            D

    

桧(無節)・ならフローリング

じゅうたん敷(毛足10mm以上)

畳(高級品)     J

フローリング(集成材)

カーペット敷

畳(標準品)

             G

寄木張フロアー(合板)

パンチカーペット

クッションフロアー

畳(普及品)      E

    

内 壁

京壁(じゅらく壁)

布厚クロス

桧板張り

           I

新京壁(新じゅらく壁)

布クロス(並)

ビニールクロス(上)

天然木化粧合板     G

フラスター(漆喰壁)

ビニールクロス(並)

紙張

プリント合板      E

    

建 具

特別サッシュ(大型等)

和室→内障子(秋田杉等)

洋室→扉・木製高級品O

カラーサッシュ

和室→内障子付

洋室→扉・木製標準品  L

アルミサッシュ

和室→内障子なし

洋室→扉・木製普及品 J

    

造 作

和室→長押付(秋田杉等)

洋室→巾木・額縁等(タモ等)                         

           E

和室→長押付(一般材)

洋室→巾木・額縁等(一般材) 

             C

和室→長押なし

洋室→巾木・額縁等(ラワン・米栂)  

            B

     

造付家具等

和室→床の間付(一間以上)

洋室→大型クローゼット有り(高級品)      D

和室→床の間付(半間以上)

洋室→クローゼット有り(標準品)               

             B

和室→床の間なし

洋室→クローゼットなし

            A             

    

 

18点

14点

11点

 

 

厨房

セット

高級システムキッチン

(天板・石、扉・ムク材)

(システムキッチンと同等の食器棚付)      E

システムキッチン

(天板・ステンレス・樹脂合板扉・化粧合板)

             C

流し台3点セット

(ステンレス・ホーロー等)

            B

     

浴室

洗面所

便器

埋込高級浴槽

(床・壁共全面石又は15cm角以上・タイル張)

洗面化粧台(1.2m以上)             多機能付便器    K

埋込式浴槽

(床・壁共全面タイル張)

洗面化粧台(キャビネット付)               暖房便器          I

据置式浴槽

床・壁(腰まで)タイル張

洗面台

普通便器(和式等)  G

     

評点合計

すべてA級仕様の場合

130点

すべてB級仕様の場合

100点

すべてC級仕様の場合

80点

 

                                     評点計       
現価率表

品等格差率

流通耐用年数

経過年数

0.70〜   0.74

0.75〜 0.79

0.80〜 0.84

0.85〜 0.89

0.90〜 0.94

0.95〜 0.99

1.00〜 1.04

1.05〜 1.09

1.10〜 1.19

1.20〜 1.29

1.30〜 1.39

1.40〜 1.49

1.50〜 1.59

1.60〜

14年

15年

16年

17年

18年

19年

20年

21年

22年

23年

24年

25年

26年

27年

1年

0.94

0.94

0.94

0.95

0.95

0.95

0.96

0.96

0.96

0.96

0.96

0.96

0.97

0.97

2年

0.87

0.88

0.89

0.89

0.90

0.91

0.91

0.91

0.92

0.92

0.93

0.93

0.93

0.93

3年

0.81

0.82

0.83

0.84

0.85

0.86

0.87

0.87

0.88

0.88

0.89

0.89

0.90

0.90

4年

0.74

0.76

0.78

0.79

0.80

0.81

0.82

0.83

0.84

0.84

0.85

0.86

0.86

0.87

5年

0.68

0.70

0.72

0.74

0.75

0.76

0.78

0.79

0.80

0.80

0.81

0.82

0.83

0.83

6年

0.61

0.64

0.66

0.68

0.70

0.72

0.73

0.74

0.75

0.77

0.78

0.78

0.79

0.80

7年

0.55

0.58

0.61

0.63

0.65

0.67

0.69

0.70

0.71

0.73

0.74

0.75

0.76

0.77

8年

0.49

0.52

0.55

0.58

0.60

0.62

0.64

0.66

0.67

0.69

0.70

0.71

0.72

0.73

9年

0.42

0.46

0.49

0.52

0.55

0.57

0.60

0.61

0.63

0.65

0.66

0.68

0.69

0.70

10年

0.36

0.40

0.44

0.47

0.50

0.53

0.55

0.57

0.59

0.61

0.63

0.64

0.65

0.67

11年

0.29

0.34

0.38

0.42

0.45

0.48

0.51

0.53

0.55

0.57

0.59

0.60

0.62

0.63

12年

0.23

0.28

0.33

0.36

0.40

0.43

0.46

0.49

0.51

0.53

0.55

0.57

0.58

0.60

13年

0.16

0.22

0.27

0.31

0.35

0.38

0.42

0.44

0.47

0.49

0.51

0.53

0.55

0.57

14年

0.10

0.16

0.21

0.26

0.30

0.34

0.37

0.40

0.43

0.45

0.48

0.50

0.52

0.53

15年

 

0.10

0.16

0.21

0.25

0.29

0.33

0.36

0.39

0.41

0.44

0.46

0.48

0.50

16年

 

 

0.10

0.15

0.20

0.24

0.28

0.31

0.35

0.37

0.40

0.42

0.45

0.47

17年

 

 

 

0.10

0.15

0.19

0.24

0.27

0.30

0.33

0.36

0.39

0.41

0.43

18年

 

 

 

 

0.10

0.15

0.19

0.23

0.26

0.30

0.33

0.35

0.38

0.40

19年

 

 

 

 

 

0.10

0.15

0.19

0.22

0.26

0.29

0.32

0.34

0.37

20年

 

 

 

 

 

 

0.10

0.14

0.18

0.22

0.25

0.28

0.31

0.33

21年

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.14

0.18

0.21

0.24

0.27

0.30

22年

 

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.14

0.18

0.21

0.24

0.27

23年

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.14

0.17

0.20

0.23

24年

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.14

0.17

0.20

25年

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.13

0.17

26年

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

0.10

0.13

27年

0.10

参考:枚方市の土地新築中古賃貸マン賃貸戸建
参考:京都市の土地新築中古賃貸マン賃貸戸建
参考:橿原市の土地新築中古賃貸マン賃貸戸建
参考:京都市山科区の土地新築中古賃貸マン賃貸戸建
参考:長浜市の土地中古戸建て中古マンション
パソコン操作の方法 株式投資 健康ダイエット ネットショッピング 旅行の計画 大峰山とは
大峰山-世界平和を祈る 大峰山の山伏 お墓参り 大峰山大峯山大嶺山 般若心経
枚方市牧野周辺の不動産 建築相談 日曜大工 敷金トラブル 施工図
木造住宅の耐震診断 建築確認申請 家屋検査 住宅の設計  建築申請memo