不動産の査定

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不動産の査定

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不動産.の査定

不動産ってどうやって流通しているのでしょうか？
通常、家を売りたいって思ったら自分で買主さんを探す方はまずいないですよね？
不動産屋さんに今の家いくらくらいで売れるのかな～？って相談に行くと思います。
そして、不動産屋さんは物件の査定をするわけです。
査定と言うのはその物件がいくらくらいで売れるのか値付けをすることです。
そして、その査定額を提示するわけですが、宅建業法で査定額を提示する際は、
その根拠を示さなければならないと定められています。
その根拠となるものには

路線価格・・・相続税・贈与税を算出する基準の価格。
地価公示価格・・・一般土地取引の指標、および公共事業用地取得のための基準の価格。
近隣事例の比較・・・実際に売買されている額。

等があります。
大まかですが、公示価格×80％が路線価格になっているようです。
これらを根拠に値付けを行っていくわけですが、我々が最も重要視しているのは、近隣事例の比較です。
なぜかと言うと不動産は需要と供給のバランスが一番売買価格に影響しているようです。
欲しい方がたくさんいてなかなか物件が出ないエリアは価格が上昇し、その逆は価格が下落します。
お近くにありませんか？そういうエリア。路線価格も地価公示価格も無視しているようなエリアです。
で、この査定が間違っている、すなわち極端に価格が高いと当然売れません。
逆は”行列のできる不動産屋さん”になってしまいます。
まぁ逆はまずありえませんけどね。余程売り急いでいる方か余程裕福な方くらいですね。

査定は非常に重要です。
くれぐれもご自宅の売却の際は査定額をお間違えのないように！
きちんと業者さんに根拠を示していただいて納得された上で次に説明する媒介契約を結びましょう！

家屋の査定
木造建物評点表によりグレードを出した後、下記の計算式で査定評価します。
標準建築費（1）品等格差率（2）規模修正率（3）現価率（4）建物延床面積　流通性比率（5）
（）×（）×（）×（）×（）×（）＝（）円／㎡

●標準建築費については不動産流通近代化センター発行のソフトで各県ごとの建築費を調べて数値を算出します。

●品等格差率は木造建物評点表で出た数値（100点は1.00）

●規模修正率は建物延床面積が、75ｌ㎡未満は1.05。75～135㎡は1.00。135㎡以上は0.95。

●現価率は現価率表で品等格差率と築後経過年数に対する現価率を求めます。

●流通性比率は査定する戸建住宅が売りやすい物件なのか売りにくい物件なのかという市場流通性の度合いを判断して価格を調整することです。下記の基準を総合的に判断して+-5％の範囲内で（流通性比率0.95～1.05）で調整する。

1.査定する戸建住宅が所在する地域における中古流通市場の需給関係
2.購入者層の購入価格帯
3.単価と総額の関係

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　評点計　　　　　　　点
現価率表

項目			ランク	Ａ級仕様（高級住宅）	Ｂ級仕様（標準住宅）	Ｃ級仕様（実用住宅）	項目ごとの評点
屋　　　　根				１５点	１２点	１０点	点
屋　　　　根				日本瓦（上質）高級Ｓ型洋瓦天然スレート葺銅板葺	日本瓦（地瓦）並ゆう薬瓦（瀬戸瓦）和型プレス色瓦洋Ｓ型プレス色瓦カラーベスト	セメント瓦厚型スレート（平型）鉄板瓦棒葺	点
外　　　　壁				１５点	１２点	１０点	点
外　　　　壁				桧堅羽目タイル張り（３分の１以上）リシン掻き落し	吹付タイルスタッコ仕上げ金属系サイディング（横張）セメント系不燃サイディング	色モルタルリシン吹付金属系サイディング（縦張）カラー鉄板（木目プリント）石綿ボード張り	点
柱				２６点	２０点	１６点	点
柱				桧１２ｃｍ角上小節	桧１０．５ｃｍ角杉１０．５ｃｍ角上小節集成材（無節）大壁造り（柱が見えない壁）ヒバ	杉米栂	点
				５６点	４２点	３３点
内装	天　井			銘木杉板張り布厚クロス張り　　　　　　　　　　　⑧	杉合板（杢目・柾目）ビニールクロス（上）布コロス張り（普及品）　　⑥	プリント合板（並）ビニールクロス（並）　　　　　　　　　　　　⑤	点
	床			桧（無節）・ならフローリングじゅうたん敷（毛足10ｍｍ以上）畳（高級品）　　　　　⑪	フローリング（集成材）カーペット敷畳（標準品）　　　　　　　　　　　　　⑧	寄木張フロアー（合板）パンチカーペットクッションフロアー畳（普及品）　　　　　　⑥	点
	内　壁			京壁（じゅらく壁）布厚クロス桧板張り　　　　　　　　　　　⑩	新京壁（新じゅらく壁）布クロス（並）ビニールクロス（上）天然木化粧合板　　　　　⑧	フラスター（漆喰壁）ビニールクロス（並）紙張プリント合板　　　　　　⑥	点
	建　具			特別サッシュ（大型等）和室→内障子（秋田杉等）洋室→扉・木製高級品⑯	カラーサッシュ和室→内障子付洋室→扉・木製標準品　　⑬	アルミサッシュ和室→内障子なし洋室→扉・木製普及品　⑪	点
	造　作			和室→長押付（秋田杉等）洋室→巾木・額縁等（タモ等）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⑥	和室→長押付（一般材）洋室→巾木・額縁等（一般材）　　　　　　　　　　　　　　④	和室→長押なし洋室→巾木・額縁等（ラワン・米栂）　　　　　　　　　　　　　　③	点
	造付家具等			和室→床の間付（一間以上）洋室→大型クローゼット有り（高級品）　　　　　　⑤	和室→床の間付（半間以上）洋室→クローゼット有り（標準品）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　③	和室→床の間なし洋室→クローゼットなし　　　　　　　　　　　　②	点
				１８点	１４点	１１点
設　備		厨房セット		高級システムキッチン（天板・石、扉・ムク材）（システムキッチンと同等の食器棚付）　　　　　　⑥	システムキッチン（天板・ステンレス・樹脂合板扉・化粧合板）　　　　　　　　　　　　　④	流し台３点セット（ステンレス・ホーロー等）　　　　　　　　　　　　③	点
設　備		浴室洗面所便器		埋込高級浴槽（床・壁共全面石又は15ｃｍ角以上・タイル張）洗面化粧台（1.2m以上）　　　　　　　　　　　　　多機能付便器　　　　⑫	埋込式浴槽（床・壁共全面タイル張）洗面化粧台（キャビネット付）　　　　　　　　　　　　　　　暖房便器　　　　　　　　　　⑩	据置式浴槽床・壁（腰まで）タイル張洗面台普通便器（和式等）　　⑧	点
評点合計				すべてＡ級仕様の場合１３０点	すべてＢ級仕様の場合１００点	すべてＣ級仕様の場合８０点

品等格差率流通耐用年数経過年数	0.70～　　　0.74	0.75～　0.79	0.80～　0.84	0.85～　0.89	0.90～　0.94	0.95～　0.99	1.00～　1.04	1.05～　1.09	1.10～　1.19	1.20～　1.29	1.30～　1.39	1.40～　1.49	1.50～　1.59	1.60～
品等格差率流通耐用年数経過年数	14年	15年	16年	17年	18年	19年	20年	21年	22年	23年	24年	25年	26年	27年
1年	0.94	0.94	0.94	0.95	0.95	0.95	0.96	0.96	0.96	0.96	0.96	0.96	0.97	0.97
2年	0.87	0.88	0.89	0.89	0.90	0.91	0.91	0.91	0.92	0.92	0.93	0.93	0.93	0.93
3年	0.81	0.82	0.83	0.84	0.85	0.86	0.87	0.87	0.88	0.88	0.89	0.89	0.90	0.90
4年	0.74	0.76	0.78	0.79	0.80	0.81	0.82	0.83	0.84	0.84	0.85	0.86	0.86	0.87
5年	0.68	0.70	0.72	0.74	0.75	0.76	0.78	0.79	0.80	0.80	0.81	0.82	0.83	0.83
6年	0.61	0.64	0.66	0.68	0.70	0.72	0.73	0.74	0.75	0.77	0.78	0.78	0.79	0.80
7年	0.55	0.58	0.61	0.63	0.65	0.67	0.69	0.70	0.71	0.73	0.74	0.75	0.76	0.77
8年	0.49	0.52	0.55	0.58	0.60	0.62	0.64	0.66	0.67	0.69	0.70	0.71	0.72	0.73
9年	0.42	0.46	0.49	0.52	0.55	0.57	0.60	0.61	0.63	0.65	0.66	0.68	0.69	0.70
10年	0.36	0.40	0.44	0.47	0.50	0.53	0.55	0.57	0.59	0.61	0.63	0.64	0.65	0.67
11年	0.29	0.34	0.38	0.42	0.45	0.48	0.51	0.53	0.55	0.57	0.59	0.60	0.62	0.63
12年	0.23	0.28	0.33	0.36	0.40	0.43	0.46	0.49	0.51	0.53	0.55	0.57	0.58	0.60
13年	0.16	0.22	0.27	0.31	0.35	0.38	0.42	0.44	0.47	0.49	0.51	0.53	0.55	0.57
14年	0.10	0.16	0.21	0.26	0.30	0.34	0.37	0.40	0.43	0.45	0.48	0.50	0.52	0.53
15年		0.10	0.16	0.21	0.25	0.29	0.33	0.36	0.39	0.41	0.44	0.46	0.48	0.50
16年			0.10	0.15	0.20	0.24	0.28	0.31	0.35	0.37	0.40	0.42	0.45	0.47
17年				0.10	0.15	0.19	0.24	0.27	0.30	0.33	0.36	0.39	0.41	0.43
18年					0.10	0.15	0.19	0.23	0.26	0.30	0.33	0.35	0.38	0.40
19年						0.10	0.15	0.19	0.22	0.26	0.29	0.32	0.34	0.37
20年							0.10	0.14	0.18	0.22	0.25	0.28	0.31	0.33
21年								0.10	0.14	0.18	0.21	0.24	0.27	0.30
22年									0.10	0.14	0.18	0.21	0.24	0.27
23年										0.10	0.14	0.17	0.20	0.23
24年											0.10	0.14	0.17	0.20
25年												0.10	0.13	0.17
26年													0.10	0.13
27年														0.10